拍卖中承租人能否主张优先购买权？
我代理一起房屋租赁合同纠纷，出租人通过司法拍卖将房屋出售给第三方，承租人以未通知为由主张优先购买权无效。我初步认为拍卖程序应优先适用《拍卖法》，但《民法典》第7...
凶宅未告知是否构成欺诈？卖方沉默的法律边界
我代理一起二手房买卖纠纷，买方事后发现房屋内曾发生非正常死亡（自杀），卖方未主动披露。买方主张欺诈要求撤销合同。凶宅无法律定义，但司法实践中常将此类信息视为影响...
延期交房与逾期办证违约金能否并行主张？
我代理一起商品房预售合同纠纷，开发商延期交房已承担违约责任，但随后又逾期办理房产证。购房人要求同时主张延期交房违约金和逾期办证违约金。我认为这两个违约行为独立，...
房屋曾发生火灾但已修复，卖方是否构成隐瞒重大瑕疵？
我代理一起房屋买卖合同纠纷：买方收房后发现房子曾发生过火灾（已修复，结构安全），卖方未主动告知。买方主张欺诈要求退房。我的困惑是：已修复的火灾史是否属于必须披露...
商铺续租优先权是否等同于住宅租赁？
我代理一起商铺租赁纠纷：租期届满后，房东以自营为由拒绝续租，但实际却租给了第三方。承租人主张侵犯优先承租权，依据《民法典》第734条。我的疑问是：商铺租赁的优先...
前物业欠费未清，新物业能否以自己名义起诉追讨？
我刚接手一个案子：A小区物业公司从甲换成乙，交接时发现部分业主欠缴甲公司的物业费，但甲公司已注销。乙公司能否以自己名义起诉这些业主追讨欠费？我理解这涉及债权主体...
阴阳合同避税被查后损失分担的法律依据
作为买方，我代理的二手房交易中双方签订阴阳合同（网签价低、实付价高）以避税，现被税务稽查追缴税款和罚款。合同未约定此种情况下的损失分担。我初步认为双方均有过错应...
抵押房产被查封后，抵押权人能否优先受偿？
我们代理一个案件：债务人将已抵押的房产抵押给银行，后因其他债务被法院查封。银行作为抵押权人，主张优先受偿。我理解抵押权不因查封而消灭，但不确定查封是否影响优先受...
精装房宣传材料与交付标准不符，能否视为合同内容？
我代理一起精装房纠纷：购房合同仅约定“精装修交付”，未附具体标准；但宣传册和沙盘明确标注“全屋品牌中央空调”，实际交付却是普通空调。宣传材料是否构成合同内容？我...
采光权被遮挡，损失如何量化计算？
我代理一个相邻采光权纠纷案，被告新建高楼遮挡了原告住宅采光，经鉴定采光时间低于国家标准。原告主张赔偿，但损失如何量化？是按房屋贬值比例计算，还是按电费、租金等实...
购房人、工程款优先权与抵押权受偿顺序如何确定？
我代理一个开发商破产清算案，涉及已支付全部房款的消费者购房人、主张工程款优先权的总包方、以及办理了抵押登记的银行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问...
业主撤销权行使中“程序违法”与“实体权益受损”的认定标准
某小区业委会决议将公共区域车位租金上调50%，部分业主认为程序不当且损害其权益。根据《民法典》第280条，业主可请求撤销“程序违法”或“实体权益受损”的决议。我...
物业维修资金表决中弃权票是否计入参与表决基数
某小区电梯大修需动用专项维修资金，业委会组织业主表决。总户数300户，专有面积占比80%。收回表决票200份：同意150票、反对30票、弃权20票。关于双三分之...
签约后房屋存在未解抵押是否构成根本违约
我代理买方，签约后发现卖方房屋在签约前就存在银行抵押且未告知。合同约定了卖方保证产权清晰、无权利负担。我认为这属于根本违约，买方可以解除合同并索赔。但卖方抗辩说...
拆迁安置房未办产权证时买卖合同的效力认定
客户拟购买一套拆迁安置房，原房主已签订拆迁协议但尚未办理不动产权证。合同约定办证后过户，但原房主现要求加价。我认为合同应属有效，但《城市房地产管理法》第三十八条...
物业擅自利用公共区域广告收益归属的认定标准
某小区物业未经业主大会同意，擅自在电梯、大堂等公共区域设置广告位并收取广告费。业主委员会主张该收益应归全体业主共有，物业公司则认为其提供了管理服务，应扣除成本后...
顶楼漏水维修费应由谁承担？
我代理一个商品房住宅小区顶楼业主，其房屋天花板因楼顶防水层老化漏水。业主要求物业用维修基金维修，物业认为这是顶楼业主专有部分问题应自费。我初步判断这属于共有部分...
商品房合同'同等档次'约定与样板间差距大的解释标准
代理购房者起诉开发商，合同约定装修标准为'同等档次'，但交付房屋与样板间在材质、品牌上差距明显。开发商称'同等档次'不等于'同等品牌'。争议焦点：'同等档次'在...
居住权登记后房屋所有权转让，居住权是否存续？
我代理一个案件，A将房屋所有权转让给B，但该房屋上已为C（A的母亲）设立了居住权并已登记。现在B要求C搬离。我的初步判断是，根据《民法典》第366条，居住权是物...
“买卖不破租赁”是否适用于已抵押在先的房屋？
我代理一个租客，租期五年，租了半年后房东把房子卖了。新房东要求租客搬走，理由是房屋在出租前已设立银行抵押，且银行已因房东违约申请了强制执行，法院拍卖了该房屋。我...
独家代理期间房东自售是否必然构成违约
客户与中介签订了《独家代理销售合同》，约定三个月内由该中介独家代理出售其房屋。合同明确约定，若房东在独家代理期内自行或通过其他途径达成交易，需支付合同约定总房价...
开发商起诉时补齐资质，预售合同是否有效？
开发商在签订《商品房预售合同》时未取得《商品房预售许可证》。现因房价上涨，开发商起诉要求确认合同无效。但在起诉前，开发商已补办了预售许可证。这种情况下，合同效力...
群租房被查处后租客能否主张合同无效并全额退租？
我代理的租客租了隔成五间的群租房，现因违反《商品房屋租赁管理办法》被住建部门查处并责令整改。租客想搬走并要求房东退还全部已付租金。我的初步判断是租赁合同因违反强...
公寓产权到期自动续期是否需补缴土地出让金？
客户咨询其住宅用地使用权70年到期后自动续期问题。我理解《民法典》第359条规定了自动续期，但未明确费用。有观点认为应补缴土地出让金，也有观点认为仅需缴纳少量税...
购房合同解除后按揭贷款合同效力及还款责任如何认定？
我代理一起商品房买卖合同纠纷，因开发商逾期交房，买方起诉解除了购房合同。现在银行依据《个人购房借款及担保合同》起诉买方，要求其继续偿还剩余按揭贷款。我的初步判断...
学区房交付后学区划走，能否主张开发商违约赔偿？
客户购买商品房时，开发商宣传资料和销售承诺明确为某重点小学学区房。房屋交付后次年，因教育局学区调整，该楼盘被划出该小学学区。客户认为开发商违约，主张赔偿。我初步...
开发商广告中'买房送车位'未写入合同，能否主张要约？
开发商在售楼广告中明确宣传'购买一楼住宅即赠送地下产权车位一个'，但该内容未写入《商品房买卖合同》及补充协议。现房屋已交付，开发商拒绝赠送车位。我认为该广告内容...
经济适用房未满五年私下转让合同效力如何认定？
我代理一个案件，当事人三年前私下签订协议，转让其购买不满五年的经济适用房。现在房价上涨，出让方反悔，起诉要求确认合同无效。我理解《经济适用住房管理办法》规定未满...
面积差超3%时，应以建筑面积还是套内面积为准？
代理一个商品房预售合同纠纷，合同约定按建筑面积计价。实测面积与预测面积差超过3%，开发商主张差异主要来自公摊面积增加，套内面积变化不大，认为应以套内面积差来判断...
高空抛物案中'可能加害人'范围如何确定楼层边界？
我代理一起高空抛物致损案，一栋33层住宅楼，无法确定具体侵权人。根据民法典1254条，应由'可能加害的建筑物使用人'补偿。但实务中，是整栋楼所有住户都算，还是需...
地下车位权属认定：规划内车位与人防车位的区分标准
代理一个商品房小区业委会起诉开发商的案子，涉及地下车位权属争议。小区地下车库有两部分：一部分是规划内的普通车位，另一部分是按照人防标准建设的人防车位。开发商主张...
房改房同住人离婚时能否主张分割产权？
代理一个离婚案，男方婚前承租单位公房，婚后以夫妻工龄优惠购买为产权房（房改房），产权证登记在男方一人名下。女方作为同住人，在婚姻期间长期居住。现双方离婚，女方主...
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条的公共利益列举是封闭式还是开放式？
我代理一个旧城改造项目，区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项“由政府组织实施的旧城区改建的需要”作出征收决定。但对方律师主张，该条列举的六...
房屋质量不合格到什么程度才能构成拒收的正当理由？
代理一个商品房预售合同纠纷，开发商通知交房，买受人认为房屋存在多处空鼓、墙面不平、门窗密封不严等问题，拒绝收房并要求开发商承担逾期交房违约金。我理解这些问题属于...
共有产权房一方欲售另一方拒，能否诉请法院分割？
我代理一个共有产权房分割案，房屋登记为按份共有（各50%）。一方想出售变现，另一方坚决不同意，也不同意购买对方份额。我的初步判断是，根据《民法典》第303条，共...
楼道安装摄像头遭反对，物业是否有权强拆？
某业主在自家门口的楼道公共区域安装了摄像头，声称为了安全。其他业主认为侵犯隐私，要求物业拆除。物业多次协调无果，现在其他业主施压。我的初步判断是楼道属于共有部分...
开发商逾期办证违约金诉讼时效起算点如何确定
代理业主起诉开发商逾期办理房产证，合同约定逾期超过90日按日支付违约金。开发商自约定办证日起已逾期超过一年，违约金持续发生。对于这部分持续发生的违约金，诉讼时效...
房屋漏水鉴定费及修复期租金损失由谁承担？
我代理一起楼上漏水导致楼下装修受损的案件。双方对漏水原因和责任主体无争议，但就两项费用有分歧：1. 为确定损失范围委托第三方机构产生的鉴定费；2. 楼下业主因房...
装修超时致邻居租房损失是否属于侵权损害赔偿范围
业主A装修严重超时，噪音、粉尘导致隔壁业主B连续三个月无法入住已出租的房屋，租客因此解约。B主张A赔偿其三个月的租金损失。装修行为确实构成相邻权侵害，但租金损失...
开发商隐瞒垃圾站规划是否构成欺诈销售
我代理的购房者起诉开发商，开发商在售楼时已知晓旁边地块规划为垃圾转运站，但未告知。购房者主张开发商构成欺诈，要求退房并赔偿。我初步认为这属于对合同订立有重大影响...
楼上砸承重墙致房屋贬值，贬值损失是否属于侵权赔偿范围？
楼上业主装修时砸毁部分承重墙，虽经行政部门责令恢复，但楼下业主认为其房屋结构安全受损，市场价值已发生贬损。在侵权责任纠纷中，除修复费用外，楼下业主主张的房屋价值...
二手房网签后卖方违约，买方能否主张继续履行合同？
我代理买方，双方已网签《存量房买卖合同》，买方支付了30%首付，但未办理过户。后房价大涨，卖方明确表示不卖了。合同没有约定具体违约金。我初步判断可以依据《民法典...
收房层高缩水5厘米但合同未约定，能否主张开发商违约？
代理一个商品房预售合同纠纷，收房时实测层高比宣传资料和样板间低了5厘米（2.9米变2.85米），但《商品房买卖合同》附件中未明确约定具体层高数值。我认为这属于标...
预售商品房烂尾，购房人能否单方停贷？
我代理一个案件，购房人因开发商烂尾已起诉解除《商品房买卖合同》并获支持。现就《个人购房借款及担保合同》的履行产生争议。我的初步判断是，合同解除后，购房人可依据《...
农村宅基地房屋买卖给城镇居民，合同效力如何认定？
我代理一个农村宅基地房屋买卖合同纠纷。卖方是村民，买方是城镇居民，双方多年前签订了买卖合同并已交付房屋。现在卖方起诉要求确认合同无效。我理解《土地管理法》和国办...
物业服务差能否适用先履行抗辩权拒交物业费
我代理物业公司起诉业主拖欠物业费。业主抗辩称物业服务存在诸多问题（如保洁不及时、安保不到位），主张其有权行使先履行抗辩权，在物业服务质量达标前可拒交费用。我理解...
Not the sharpest mind, but the steadiest hand.